주택담보대출
정책상품
DSR
2025. 8. 12.
2025년 규제 이후, 가능한 주택담보대출은 따로 있어요!
2025년 7월, 정부의 고강도 금융 규제가 본격 시행되면서 주택담보대출 시장에도 큰 변화가 생겼어요. 신용대출과 고액 주담대의 문턱은 높아졌고, DSR(총부채원리금상환비율) 기준도 더 엄격해졌어요.
하지만 “대출 자체가 불가능하다”는 건 아니에요. 일부 조건에서는 여전히 규제 적용을 피해 실행 가능한 주택담보대출이 존재하고, 이를 활용하는 것이 현명한 선택일 수 있어요.
왜 주택담보대출이 막혔나?
2025년 7월 개정된 규제 주요 내용은 다음과 같아요
DSR 기준 강화
: 총 대출액 1억원 초과 시 소득 대비 상환비율 제한
LTV 조정
: 투기과열지구 및 고가주택의 LTV 축소
고금리 차주 심사 강화
: 다중채무자 및 저신용자 제한 강화
이에 따라 수도권 고가주택이나 기존 다주택 보유자는 대출 진행이 사실상 어려워졌어요.
여전히 가능한 주택담보대출 조건은?
강화된 규제를 피하면서도 실행 가능한 주담대는 다음과 같은 조건에 해당돼요
1. 비규제 지역 또는 비수도권 주택
비규제 지역 주택은 규제지역보다 완화된 조건으로 LTV 최대 70%까지 가능
DSR 적용 제외 또는 완화된 금융사 상품도 존재함 (예: 일부 비은행권 상품, 보금자리론 등)
1주택자나 무주택자는 상대적으로 유리한 조건에서 대출 가능
2. 생애최초·무주택자 대상 정책 상품 활용
보금자리론, 디딤돌대출은 DSR 적용 제외
생애최초로 내집마련을 실현하는 고객에게 최대 대출 한도 LTV 80%까지 도움을 드리기 위한 상품
다만, 담보주택이 수도권(서울특별시·인천광역시·경기도) 또는 규제지역에 소재하는 경우 70% 이내
3. 보금자리론
대표적인 고정금리 정책대출 상품
소득 요건만 충족하면 금리 3% 중후반~4% 초반대의 장기 대출이 가능
대출 한도는 최대 3.6억 원, 생애최초 주택 구입자의 경우 최대 4.2억 원까지 확대될 수 있어요
신혼부부, 다자녀 가구, 청년층 등을 위한 우대형 상품도 별도로 마련돼 있어, 본인의 조건에 맞는 상품을 선택하면 더 나은 혜택을 받을 수 있어요
이런 분들에게 추천해요!
변동금리로 인해 상환 부담이 커진 분
주택을 처음 구입하는 무주택 실수요자
고정금리 상품으로 안정적인 상환 계획을 세우고 싶은 분
보증금 반환 때문에 대출이 필요한 임대인
DSR 적용 제외, LTV 70% 이상 허용
누구에게 적합할까?
직장인 실수요자
연소득 4천 이상, 1주택 실거주 목적이라면 고정금리 정책형 상품 가능성 높음
신혼부부·생애최초 주택 구입자
소득 기준 낮고 자산 적더라도 정책지원형 상품 대상이 많음
기존 주담대 갈아타기 수요자
고금리로 기존 대출을 유지 중인 경우, 저금리 전환 시 월 상환금 절감 효과 큼
그렇다면 여러분은 어떤 케이스에 해당될까요?
시나리오 ①: 수도권 외 지방 주택을 가진 1주택 실수요자 (직장인)
배경: 경북 구미에 자가주택 소유, 연소득 4,200만원, 40대 직장인
목적: 자녀 교육비 및 주택 리모델링 자금
실행 가능 대출: 비규제 지역이라 LTV 최대 80% 가능, DSR도 소득 대비 여유 있어 승인률 높음
추천 상품: 비규제지역 전용 주담대, 금리 연 4.2%~
시나리오 ②: 서울 거주, 시세 5억 5천만원 아파트 실거주자 (신혼부부)
배경: 생애 최초 주택 구입, 부부합산 연소득 8,000만원
목적: 기존 잔금 마련 + 가구 구입비용
실행 가능 대출: 특례보금자리론 활용 가능, DSR 제외 + 고정금리
추천 상품: 정책형 주담대, 최대 70% LTV, 연 3.6~3.9% 고정금리
시나리오 ③: 기존 주담대 5% 이상 금리로 대출 중인 1주택자 (갈아타기 수요)
배경: 2022년 고정금리로 주담대 실행, 잔여 대출금 1억원
목적: 금리 인하로 이자 비용 절감
실행 가능 대출: 대환 전용 저금리 상품 가능 (중도상환 수수료 면제 기간 도래)
추천 상품: 대환용 주택담보대출, 금리 연 3.9%~
시나리오 ④: 은퇴 후 자산 활용 원하는 60대 고령자 (자녀 결혼비용 지원)
배경: 지방에 시세 2억 자가주택 보유, 소득 없음
목적: 일시금 확보를 위한 대출
실행 가능 대출: 담보가치 기반 대출, DSR 적용 없음
추천 상품: 후순위 또는 고령자 특화 상품 (일부 금융사 전용)
마무리하며
정부의 대출 규제는 강화되었지만, 모든 고객이 해당되는 것은 아니에요. 본인의 지역, 소득, 담보가치에 따라 여전히 실행 가능한 대출은 존재하고, 그 기회를 잡는 것이 중요해요.
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